Cho thuê nhàCho thuê nhà doanh thu 5 tỷ nộp thuế bao nhiêu?
Hộ cho thuê nhà có doanh thu 5 tỷ đồng/năm nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) 250 triệu đồng và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 140 triệu đồng, tính 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng, đã trừ khoản giảm 30% thuế TNCN. Bình quân khoảng 32,5 triệu đồng/tháng.
Tổng thuế/năm · cho thuê bất động sản
390.000.000đ
Cho thuê bất động sản: TNCN 5% phần doanh thu vượt ngưỡng
- GTGT
- 250 triệu
- TNCN
- 140 triệu
- Mỗi tháng
- 32,5 triệu
Vị trí doanh thu 5 tỷ so với các ngưỡng
Cho thuê bất động sản: GTGT 5% trên doanh thu; TNCN 5% trên phần vượt ngưỡng · không phải dùng hóa đơn điện tử
Đã trừ khoản giảm 30% thuế TNCN
Ước tính tham khảo theo quy định hiệu lực ngày 01/07/2026, không phải tư vấn thuế. Số phải nộp chính thức do cơ quan thuế/BHXH xác định. Xem phương pháp tính và nguồn pháp lý.
Doanh thu 5 tỷ: hộ cho thuê nhà cần biết gì?
Cho thuê nhà gồm các hoạt động như cho thuê nhà nguyên căn, mặt bằng kinh doanh, căn hộ; xếp nhóm thuế theo TT 69/2025 Phụ lục I nhóm 2 điểm o; NĐ 253/2026 Phụ lục nhóm 2 (cho thuê tài sản, 5%); Luật 109/2025 Điều 7 khoản 4.
Doanh thu 5 tỷ đồng vượt ngưỡng 1 tỷ đồng khoảng 4 tỷ đồng: hộ cho thuê nhà nộp GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu (250.000.000 đồng); cho thuê bất động sản không phải dùng hóa đơn điện tử (Nghị định 254/2026/NĐ-CP Điều 7 khoản 2).
TNCN cho thuê bất động sản tính cố định: 5% × 4 tỷ đồng (phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng) = 200.000.000 đồng, giảm 30% còn 140.000.000 đồng. Dù doanh thu vượt 3 tỷ đồng, cách tính này không đổi và không được trừ chi phí (Luật 109/2025 Điều 7 khoản 4). Mỗi kỳ khai 6 tháng tương ứng khoảng 195.000.000 đồng.
Cho thuê bất động sản luôn nộp TNCN 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng, không được chọn phương pháp theo thu nhập; khai 2 lần/năm hoặc 1 lần/năm. Có nhiều hợp đồng thuê thì được phân bổ mức trừ giữa các hợp đồng.
Các khoản tính vào doanh thu cho thuê nhà
- tiền thuê nhà, mặt bằng theo hợp đồng
- phí dịch vụ, gửi xe thu thêm
- tiền thuê trả trước nhiều kỳ
Hồ sơ cần lưu (không trừ chi phí)
- hợp đồng thuê ghi rõ giá, kỳ thanh toán
- chứng từ nhận tiền thuê từng kỳ
- giấy tờ quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho thuê
- bảng phân bổ mức trừ nếu có nhiều hợp đồng
Cho thuê bất động sản không trừ chi phí khi tính TNCN, nên khấu hao hay lãi vay không làm giảm thuế; tiền thuê trả trước nhiều kỳ cần phân bổ theo năm để khai đúng kỳ.
Cho thuê nhà doanh thu 5 tỷ: cách tính TNCN cho thuê
Cho thuê bất động sản chỉ có một cách tính, không phụ thuộc chi phí.
Cho thuê bất động sản
TNCN cố định 5% × phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng
- GTGT
- 250.000.000đ
- TNCN trước giảm (5% × 4 tỷ)
- 200.000.000đ
- Giảm 30% TNCN (khoản 2 Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP)
- -60.000.000đ
- Tổng/năm
- 390.000.000đ
- Mỗi kỳ khai (2 lần/năm)
- 195.000.000đ
Cho thuê bất động sản không tính TNCN theo thu nhập nên chi phí sửa chữa, khấu hao, lãi vay không được trừ. Thuế không chia bậc theo mốc 3 tỷ hay 50 tỷ đồng. Hộ khai 2 lần/năm (hạn 31/07 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau).
Số thuế cho thuê nhà theo năm và theo kỳ khai
Cho thuê bất động sản khai 2 lần/năm (hạn 31/07 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau).
Cho thuê bất động sản - khai 2 lần/năm hoặc 1 lần/năm
Cả năm
390.000.000đ
GTGT 250.000.000đ · TNCN 140.000.000đ
Mỗi kỳ khai (6 tháng)
195.000.000đ
GTGT 125.000.000đ · TNCN 70.000.000đ
Bình quân tháng
32.500.000đ
GTGT 20.833.333đ · TNCN 11.666.667đ
So sánh với mức doanh thu khác của cho thuê nhà
Tổng GTGT + TNCN/năm (TNCN 5% phần vượt ngưỡng ở mọi mức). TNCN đã trừ khoản giảm 30% cho doanh thu năm không quá 10 tỷ đồng.
Tính thuế với doanh thu cho thuê của bạn
Tổng thuế/năm · cho thuê bất động sản
390.000.000đ
Cho thuê nhà: GTGT 5% + TNCN 5% trên phần vượt ngưỡng (đã giảm 30%)
- GTGT
- 250.000.000đ
- TNCN (đã giảm 30%)
- 140.000.000đ
- Mỗi kỳ (6 tháng)
- 195.000.000đ
- Mỗi tháng
- 32.500.000đ
Cho thuê bất động sản: TNCN 5% phần doanh thu vượt ngưỡng
Cho thuê bất động sảnĐã trừ khoản giảm 30% thuế TNCN
Cho thuê bất động sản
TNCN cố định 5% × phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng
- GTGT
- 250.000.000đ
- TNCN trước giảm (5% × 4 tỷ)
- 200.000.000đ
- Giảm 30% TNCN (khoản 2 Điều 2 Nghị định 398/2026/NĐ-CP)
- -60.000.000đ
- Tổng/năm
- 390.000.000đ
- Mỗi kỳ khai (2 lần/năm)
- 195.000.000đ
Cho thuê bất động sản không tính TNCN theo thu nhập nên chi phí sửa chữa, khấu hao, lãi vay không được trừ. Thuế không chia bậc theo mốc 3 tỷ hay 50 tỷ đồng. Hộ khai 2 lần/năm (hạn 31/07 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau).
Xem thuế theo kỳ
| Kỳ | GTGT | TNCN | Tổng |
|---|---|---|---|
| Cả năm | 250.000.000đ | 140.000.000đ | 390.000.000đ |
| Mỗi kỳ khai (6 tháng) | 125.000.000đ | 70.000.000đ | 195.000.000đ |
| Bình quân tháng | 20.833.333đ | 11.666.667đ | 32.500.000đ |
Ước tính tham khảo theo quy định hiệu lực ngày 01/07/2026, không phải tư vấn thuế. Số phải nộp chính thức do cơ quan thuế/BHXH xác định. Xem phương pháp tính và nguồn pháp lý.
Việc cần làm với doanh thu 5 tỷ đồng/năm
Phần này áp dụng cho mức doanh thu của trang, không thay đổi theo số bạn nhập trong công cụ.
- Bước 1: Cho thuê bất động sản khai thuế 2 lần/năm (hạn 31/07 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau); TNCN luôn tính 5% trên phần doanh thu vượt ngưỡng, không áp dụng cách tính TNCN theo thu nhập. Xem hạn khai và nộp thuế
- Bước 2: Kê khai giảm 30% thuế TNCN theo Mẫu số 01 tại Phụ lục Nghị định 398/2026/NĐ-CP, nộp kèm tờ khai thuế quý, 6 tháng hoặc năm (điểm a khoản 4 Điều 2). Nếu doanh thu thực tế cả năm vượt 10 tỷ, hộ không được giảm và phải nộp bổ sung số đã giảm theo Mẫu số 03 (điểm c khoản 4 Điều 2).
Không bắt buộc hóa đơn điện tử
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà doanh thu 5 tỷ nộp thuế bao nhiêu một tháng?
Doanh thu 5 tỷ có bắt buộc dùng hóa đơn điện tử không?
Cho thuê doanh thu 5 tỷ có được trừ chi phí không?
Doanh thu 10 tỷ thì thuế tăng bao nhiêu?
Doanh thu 5 tỷ ở ngành khác
Nguồn pháp lý
- Nghị quyết 198/2025/QH15 - Một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân (bỏ thuế khoán từ 01/01/2026) (hiệu lực 17/05/2025)
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 - Luật Thuế TNCN (thay Luật 04/2007/QH12): biểu thuế 5 bậc (Điều 9), giảm trừ gia cảnh (Điều 10), thuế hộ/cá nhân kinh doanh (Điều 7); quy định về thu nhập từ kinh doanh, tiền lương áp dụng từ kỳ tính thuế 2026 (Điều 29) (hiệu lực 01/07/2026)
- Luật 09/2026/QH16 - Sửa đổi Luật Thuế TNCN 109/2025, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Thuế TTĐB (riêng Điều 1, 2, 3 về ngưỡng doanh thu có hiệu lực từ 01/01/2026): giao Chính phủ quy định ngưỡng doanh thu không chịu thuế của hộ, cá nhân kinh doanh. Luật có hiệu lực từ ngày thông qua, riêng Điều 1, 2, 3 từ 01/01/2026 (Điều 5) (hiệu lực 24/04/2026)
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP - Chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (áp dụng cho kỳ 2026) (hiệu lực 05/03/2026)
- Nghị định 141/2026/NĐ-CP - Sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP - nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế lên 1 tỷ đồng/năm (hiệu lực 01/01/2026)
- Nghị quyết 43/2026/QH16 - Giảm thuế TNCN, thuế TNDN: Điều 1 khoản 1 - giảm 30% số thuế TNCN phải nộp của kỳ tính thuế năm 2026 và năm 2027 đối với thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú có mức doanh thu hằng năm không quá 10 tỷ đồng; Điều 2 khoản 1 - hiệu lực từ 24/08/2026, áp dụng cho kỳ tính thuế năm 2026, năm 2027. Chi tiết tại Nghị định 398/2026/NĐ-CP (hiệu lực 24/08/2026)
- Nghị định 398/2026/NĐ-CP - Quy định chi tiết Nghị quyết 43/2026/QH16 về giảm thuế TNCN, TNDN: Điều 2 - giảm 30% thuế TNCN của cá nhân cư trú kinh doanh (gồm hộ kinh doanh) có doanh thu năm không quá 10 tỷ đồng, tính trên số thuế TNCN phải nộp từ toàn bộ thu nhập kinh doanh, không phân biệt phương pháp tính thuế (khoản 2); kê khai Mẫu số 01, 02, 03 (khoản 4); Điều 3 - giảm 30% thuế TNDN; Điều 4 - hiệu lực từ 29/10/2026, áp dụng cho kỳ tính thuế năm 2026, năm 2027 (hiệu lực 29/10/2026)
- Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15 (sửa đổi bởi Luật 149/2025/QH15) - Tỷ lệ % GTGT trên doanh thu theo nhóm ngành (Điều 12 khoản 2 điểm b); tính trên giá trị gia tăng với mua, bán, chế tác vàng, bạc, đá quý (Điều 12 khoản 1); đối tượng không chịu thuế gồm thức ăn chăn nuôi (Điều 5 khoản 3), dạy học, dạy nghề (khoản 13), sản phẩm và dịch vụ phần mềm (khoản 21) (hiệu lực 01/07/2025)
- Nghị định 181/2025/NĐ-CP - Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng: đối tượng không chịu thuế gồm dạy học, dạy nghề (Điều 4 khoản 7), sản phẩm phần mềm và dịch vụ phần mềm (Điều 4 khoản 13); phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng đối với mua, bán, chế tác vàng, bạc, đá quý (Điều 22) (hiệu lực 01/07/2025)
- Thông tư 69/2025/TT-BTC - Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế GTGT và hướng dẫn Nghị định 181/2025/NĐ-CP: nhóm hàng hóa, dịch vụ theo từng tỷ lệ % tính GTGT (Điều 5, Phụ lục I); kinh doanh nhiều loại hàng hóa, dịch vụ mà không tách được doanh thu thì áp tỷ lệ cao nhất (Điều 5 khoản 2) (hiệu lực 01/07/2025)
- Nghị định 174/2025/NĐ-CP - Giảm thuế GTGT theo Nghị quyết 204/2025/QH15: hộ, cá nhân kinh doanh tính theo tỷ lệ % trên doanh thu được giảm 20% mức tỷ lệ % khi xuất hóa đơn, chỉ với hàng hóa, dịch vụ đang chịu thuế suất 10% (Điều 1 khoản 1, khoản 2 điểm b); loại trừ Phụ lục I (viễn thông, tài chính, ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, kinh doanh BĐS, sản phẩm kim loại, khai khoáng trừ than) và Phụ lục II (hàng hóa, dịch vụ chịu TTĐB trừ xăng); hiệu lực 01/07/2025 đến hết 31/12/2026 (Điều 2) (hiệu lực 01/07/2025)
- Nghị định 252/2026/NĐ-CP - Hướng dẫn Luật Quản lý thuế 108/2025 - thời hạn khai, quyết toán thuế (Điều 10), lùi hạn khi trùng ngày nghỉ (Điều 3 khoản 7), khấu trừ, nộp thay thuế của hộ, cá nhân kinh doanh trên sàn thương mại điện tử có chức năng đặt hàng trực tuyến và thanh toán (Điều 43-46); miễn số thuế TNCN phải nộp thêm từ 50.000 đồng trở xuống trên hồ sơ quyết toán (Điều 32 khoản 2 điểm a); thay Nghị định 126/2020/NĐ-CP và Nghị định 117/2025/NĐ-CP từ 01/07/2026 (Điều 74) (hiệu lực 01/07/2026)
- Nghị định 117/2025/NĐ-CP - Quản lý thuế với hoạt động kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử - sàn có chức năng thanh toán khấu trừ, nộp thay; bị Nghị định 252/2026/NĐ-CP thay thế từ 01/07/2026 (Điều 74 khoản 3 điểm d) (hiệu lực 01/07/2025)
- Thông tư 18/2026/TT-BTC - Quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh: thay Thông tư 40/2021/TT-BTC và 100/2021/TT-BTC (Điều 9 khoản 2); sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC, một số mẫu được thay bởi Thông tư 89/2026/TT-BTC từ 01/07/2026 (hiệu lực 05/03/2026)
- Thông tư 50/2026/TT-BTC - Sửa đổi, bổ sung Thông tư 18/2026/TT-BTC về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh: thay mẫu 01/TKN-CNKD, 01/CNKD, 01/BĐS, 02/BK-KTBĐS (Điều 3); hiệu lực từ ngày ký (Điều 4) (hiệu lực 13/05/2026)
- Nghị định 254/2026/NĐ-CP - Quy định chi tiết Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15 về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử: hộ kinh doanh doanh thu năm trên 1 tỷ đồng phải dùng hóa đơn điện tử (Điều 6 khoản 1 điểm d), trường hợp không phải dùng (Điều 7). Thay Nghị định 123/2020/NĐ-CP, Điều 1 Nghị định 41/2022/NĐ-CP và Nghị định 70/2025/NĐ-CP từ 01/07/2026 (Điều 43) (hiệu lực 01/07/2026)