Thuế hộ kinh doanh cho thuê nhà 2026: nộp bao nhiêu, kê khai thế nào

Nguồn pháp lý

• Nghị quyết 198/2025/QH15 - Một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân (bỏ thuế khoán từ 01/01/2026) (hiệu lực 17/05/2025)
• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 - Luật Thuế TNCN (thay Luật 04/2007/QH12): biểu thuế 5 bậc (Điều 9), giảm trừ gia cảnh (Điều 10), thuế hộ/cá nhân kinh doanh (Điều 7); quy định về thu nhập từ kinh doanh, tiền lương áp dụng từ kỳ tính thuế 2026 (Điều 29) (hiệu lực 01/07/2026)
• Luật 09/2026/QH16 - Sửa đổi Luật Thuế TNCN 109/2025, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Thuế TTĐB (riêng Điều 1, 2, 3 về ngưỡng doanh thu có hiệu lực từ 01/01/2026): giao Chính phủ quy định ngưỡng doanh thu không chịu thuế của hộ, cá nhân kinh doanh. Luật có hiệu lực từ ngày thông qua, riêng Điều 1, 2, 3 từ 01/01/2026 (Điều 5) (hiệu lực 24/04/2026)
• Nghị định 68/2026/NĐ-CP - Chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (áp dụng cho kỳ 2026) (hiệu lực 05/03/2026)
• Nghị định 141/2026/NĐ-CP - Sửa đổi Nghị định 68/2026/NĐ-CP - nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế lên 1 tỷ đồng/năm (hiệu lực 01/01/2026)
• Nghị quyết 43/2026/QH16 - Giảm thuế TNCN, thuế TNDN: Điều 1 khoản 1 - giảm 30% số thuế TNCN phải nộp của kỳ tính thuế năm 2026 và năm 2027 đối với thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú có mức doanh thu hằng năm không quá 10 tỷ đồng; Điều 2 khoản 1 - hiệu lực từ 24/08/2026, áp dụng cho kỳ tính thuế năm 2026, năm 2027. Chi tiết tại Nghị định 398/2026/NĐ-CP (hiệu lực 24/08/2026)
• Nghị định 398/2026/NĐ-CP - Quy định chi tiết Nghị quyết 43/2026/QH16 về giảm thuế TNCN, TNDN: Điều 2 - giảm 30% thuế TNCN của cá nhân cư trú kinh doanh (gồm hộ kinh doanh) có doanh thu năm không quá 10 tỷ đồng, tính trên số thuế TNCN phải nộp từ toàn bộ thu nhập kinh doanh, không phân biệt phương pháp tính thuế (khoản 2); kê khai Mẫu số 01, 02, 03 (khoản 4); Điều 3 - giảm 30% thuế TNDN; Điều 4 - hiệu lực từ 29/10/2026, áp dụng cho kỳ tính thuế năm 2026, năm 2027 (hiệu lực 29/10/2026)
• Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15 (sửa đổi bởi Luật 149/2025/QH15) - Tỷ lệ % GTGT trên doanh thu theo nhóm ngành (Điều 12 khoản 2 điểm b); tính trên giá trị gia tăng với mua, bán, chế tác vàng, bạc, đá quý (Điều 12 khoản 1); đối tượng không chịu thuế gồm thức ăn chăn nuôi (Điều 5 khoản 3), dạy học, dạy nghề (khoản 13), sản phẩm và dịch vụ phần mềm (khoản 21) (hiệu lực 01/07/2025)
• Nghị định 181/2025/NĐ-CP - Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng: đối tượng không chịu thuế gồm dạy học, dạy nghề (Điều 4 khoản 7), sản phẩm phần mềm và dịch vụ phần mềm (Điều 4 khoản 13); phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng đối với mua, bán, chế tác vàng, bạc, đá quý (Điều 22) (hiệu lực 01/07/2025)
• Thông tư 69/2025/TT-BTC - Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế GTGT và hướng dẫn Nghị định 181/2025/NĐ-CP: nhóm hàng hóa, dịch vụ theo từng tỷ lệ % tính GTGT (Điều 5, Phụ lục I); kinh doanh nhiều loại hàng hóa, dịch vụ mà không tách được doanh thu thì áp tỷ lệ cao nhất (Điều 5 khoản 2) (hiệu lực 01/07/2025)
• Nghị định 174/2025/NĐ-CP - Giảm thuế GTGT theo Nghị quyết 204/2025/QH15: hộ, cá nhân kinh doanh tính theo tỷ lệ % trên doanh thu được giảm 20% mức tỷ lệ % khi xuất hóa đơn, chỉ với hàng hóa, dịch vụ đang chịu thuế suất 10% (Điều 1 khoản 1, khoản 2 điểm b); loại trừ Phụ lục I (viễn thông, tài chính, ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, kinh doanh BĐS, sản phẩm kim loại, khai khoáng trừ than) và Phụ lục II (hàng hóa, dịch vụ chịu TTĐB trừ xăng); hiệu lực 01/07/2025 đến hết 31/12/2026 (Điều 2) (hiệu lực 01/07/2025)
• Nghị định 252/2026/NĐ-CP - Hướng dẫn Luật Quản lý thuế 108/2025 - thời hạn khai, quyết toán thuế (Điều 10), lùi hạn khi trùng ngày nghỉ (Điều 3 khoản 7), khấu trừ, nộp thay thuế của hộ, cá nhân kinh doanh trên sàn thương mại điện tử có chức năng đặt hàng trực tuyến và thanh toán (Điều 43-46); miễn số thuế TNCN phải nộp thêm từ 50.000 đồng trở xuống trên hồ sơ quyết toán (Điều 32 khoản 2 điểm a); thay Nghị định 126/2020/NĐ-CP và Nghị định 117/2025/NĐ-CP từ 01/07/2026 (Điều 74) (hiệu lực 01/07/2026)
• Nghị định 117/2025/NĐ-CP - Quản lý thuế với hoạt động kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử - sàn có chức năng thanh toán khấu trừ, nộp thay; bị Nghị định 252/2026/NĐ-CP thay thế từ 01/07/2026 (Điều 74 khoản 3 điểm d) (hiệu lực 01/07/2025)
• Thông tư 18/2026/TT-BTC - Quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh: thay Thông tư 40/2021/TT-BTC và 100/2021/TT-BTC (Điều 9 khoản 2); sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC, một số mẫu được thay bởi Thông tư 89/2026/TT-BTC từ 01/07/2026 (hiệu lực 05/03/2026)
• Thông tư 50/2026/TT-BTC - Sửa đổi, bổ sung Thông tư 18/2026/TT-BTC về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh: thay mẫu 01/TKN-CNKD, 01/CNKD, 01/BĐS, 02/BK-KTBĐS (Điều 3); hiệu lực từ ngày ký (Điều 4) (hiệu lực 13/05/2026)
• Nghị định 254/2026/NĐ-CP - Quy định chi tiết Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15 về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử: hộ kinh doanh doanh thu năm trên 1 tỷ đồng phải dùng hóa đơn điện tử (Điều 6 khoản 1 điểm d), trường hợp không phải dùng (Điều 7). Thay Nghị định 123/2020/NĐ-CP, Điều 1 Nghị định 41/2022/NĐ-CP và Nghị định 70/2025/NĐ-CP từ 01/07/2026 (Điều 43) (hiệu lực 01/07/2026)