Cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất năm 2026 và người phải nộp

Ngày 20/10/2026, bạn bán một thửa đất ở tại Hải Phòng với giá 3 tỷ đồng, cao hơn mức tính theo bảng giá đất lúc đó. Bạn còn sở hữu một căn nhà khác nên không thuộc diện miễn thuế nhà đất duy nhất. Với giao dịch này, thuế thu nhập cá nhân dự tính là 60.000.000 đồng, theo mức 2% tại khoản 1 Điều 14 Luật số 109/2025/QH15 và khoản 1 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP.

1. Thuế chuyển nhượng nhà đất năm 2026 là bao nhiêu phần trăm?

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng nhà đất năm 2026 là 2% giá chuyển nhượng tính thuế.

Khoản 1 Điều 14 Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 và khoản 1 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng tính thuế × 2%

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng tính thuế là giá ghi trên hợp đồng hoặc giá được xác định theo quy định khi giá hợp đồng không đáp ứng điều kiện.
• Thuế suất 2% nhân vào toàn bộ giá chuyển nhượng, dù bán lãi hay lỗ so với giá mua.
• Thuế tính trên từng giao dịch, không cộng vào tiền lương để tính theo biểu thuế lũy tiến.

Luật mới từ ngày 01/07/2026 có thay đổi thuế suất không?

Không. Mức thuế chuyển nhượng bất động sản vẫn là 2%.

Từ ngày 01/01/2015, điểm e khoản 2 Điều 23 Luật Thuế TNCN được sửa đổi bởi khoản 7 Điều 2 Luật số 71/2014/QH13 đã quy định thuế suất 2% đối với chuyển nhượng bất động sản. Khoản 2 và khoản 4 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, hướng dẫn cách tính trên giá chuyển nhượng.

Từ ngày 01/07/2026, khoản 1 Điều 14 Luật số 109/2025/QH15 giữ nguyên mức 2%. Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết hơn về cách xác định giá, thời điểm tính thuế và một số trường hợp chuyển nhượng.

Chính sách giảm 30% số thuế TNCN theo khoản 1 Điều 1 Nghị quyết số 43/2026/QH16 và Điều 2 Nghị định số 398/2026/NĐ-CP chỉ áp dụng cho thu nhập từ hoạt động kinh doanh của cá nhân cư trú đáp ứng điều kiện. Khoản giảm này không áp dụng cho thu nhập từ bán nhà đất của cá nhân.

2. Thuế chuyển nhượng nhà đất tính trên giá hợp đồng hay bảng giá đất?

Thông thường, giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trong một số trường hợp, giá này phải được so với giá Nhà nước quy định.

Trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, từ ngày 01/07/2026:

• Hợp đồng ghi giá đất phù hợp, không thấp hơn mức tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có): tính thuế theo giá hợp đồng.
• Hợp đồng không ghi giá đất, hoặc ghi thấp hơn mức đó: tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).

Bảng giá đất dùng để tính là bảng giá của địa phương nơi có đất, đúng loại đất, vị trí và thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Ví dụ: Hợp đồng ghi giá thấp hơn bảng giá đất

Giả sử tháng 10/2026 bạn bán một thửa đất ở với các số liệu sau:

• Diện tích: 100 m².
• Giá ghi trên hợp đồng: 2 tỷ đồng.
• Giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có): 25.000.000 đồng/m².
• Người bán còn một nhà ở khác và không thuộc diện miễn thuế.
• Thửa đất không có công trình xây dựng.

Bước 1: Xác định giá đất theo quy định.

100 × 25.000.000 = 2.500.000.000 đồng.

Bước 2: So sánh với giá hợp đồng.

Giá hợp đồng là 2 tỷ đồng, thấp hơn mức 2,5 tỷ đồng vừa xác định.

Bước 3: Tính thuế TNCN.

2.500.000.000 × 2% = 50.000.000 đồng.

Các số trên là số giả định để minh họa cách tính.

Trường hợp bán nhà gắn liền với đất

Với giao dịch chuyển nhượng cả nhà và quyền sử dụng đất, khoản 3 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP có quy định riêng khi hợp đồng không ghi giá hoặc các thành phần giá thấp hơn căn cứ do Nhà nước quy định.

Khi đó:

• Phần quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).
• Phần nhà, kết cấu hạ tầng và công trình gắn liền với đất tính theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Nơi chưa có giá tính lệ phí trước bạ nhà, phần này dựa vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng và giá trị còn lại thực tế của công trình.

Khi bán nhà kèm đất, giá tính thuế có thể gồm cả giá trị công trình trên đất chứ không chỉ phần đất theo bảng giá.

Các bên có nghĩa vụ kê khai đúng giá mua bán thực tế. Bảng giá đất chỉ dùng trong những trường hợp luật định; cố tình ghi giá hợp đồng thấp hơn số tiền mua bán vẫn là kê khai sai.

3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Với giao dịch không được miễn thuế, bạn tính theo các bước sau.

Bước 1: Xác định thời điểm chuyển nhượng

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế phụ thuộc vào thỏa thuận nộp thuế thay và tính chất giao dịch.

Theo điểm a và điểm b khoản 5 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, từ ngày 01/07/2026:

• Không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay: thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay: thời điểm tính thuế là khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng tính thuế

So giá trên hợp đồng với giá tính theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP.

Bước 3: Kiểm tra điều kiện miễn thuế

Xem giao dịch có được miễn thuế vì diễn ra giữa người thân hoặc vì bán nhà ở, đất ở duy nhất không.

Bước 4: Tính số thuế phải nộp

Giao dịch không được miễn: lấy giá chuyển nhượng tính thuế nhân 2%.

Ví dụ, trước đây bạn mua một thửa đất với giá 3,2 tỷ đồng, đến tháng 10/2026 bán với giá tính thuế 3 tỷ đồng. Dù bán thấp hơn giá mua, thuế vẫn là:

3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng.

Khoản 1 Điều 14 Luật số 109/2025/QH15 và khoản 1 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP không quy định trừ giá mua, chi phí môi giới, công chứng hoặc chi phí sửa chữa trước khi áp dụng thuế suất 2%.

4. Bán căn nhà duy nhất có phải nộp thuế TNCN không?

Bán căn nhà hoặc thửa đất ở duy nhất có thể được miễn thuế TNCN, nhưng phải đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây.

Đối với giao dịch từ ngày 01/07/2026, khoản 1 và khoản 2 Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định ba điều kiện chính.

Điều kiện 1: Chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam

Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở, kể cả khi trên thửa đất đó có nhà hoặc công trình.

Theo điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, người có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng không được coi là chỉ có nhà ở, đất ở duy nhất.

Khoản 1 Điều 19 cũng không cho miễn thuế theo diện nhà duy nhất khi tài sản đem bán là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Điều kiện 2: Đã sở hữu nhà hoặc có quyền sử dụng đất tối thiểu 183 ngày

Theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, thời gian sở hữu nhà ở hoặc có quyền sử dụng đất ở tại thời điểm chuyển nhượng phải đạt tối thiểu 183 ngày.

Thời gian này tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận được cấp lại hoặc cấp đổi theo pháp luật đất đai vẫn lấy mốc ngày cấp của Giấy chứng nhận trước đó.

Ví dụ, bạn được cấp Giấy chứng nhận ngày 01/02/2026 và bán toàn bộ nhà vào ngày 20/10/2026. Thời gian sở hữu đã vượt 183 ngày, nhưng bạn vẫn cần đáp ứng các điều kiện còn lại để được miễn thuế.

Điều kiện 3: Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc đất ở

Điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất.

Khi chỉ bán một phần nhà hoặc một phần quyền sử dụng đất ở, phần bán đó không được miễn theo diện tài sản duy nhất.

Ai định tách một phần đất ra bán thì cần tính trước điểm này.

Vợ chồng cùng đứng tên nhà đất thì xét miễn thuế thế nào?

Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP xét điều kiện miễn thuế riêng cho từng người đồng sở hữu.

Chẳng hạn, vợ chồng cùng sở hữu một căn nhà. Người vợ không có nhà ở, đất ở nào khác, còn người chồng sở hữu thêm một thửa đất ở riêng.

Người vợ có thể được miễn thuế đối với phần sở hữu của mình khi đáp ứng điều kiện về thời gian sở hữu và chuyển nhượng toàn bộ. Người chồng không được miễn theo diện nhà duy nhất.

Ví dụ tính thuế khi đồng sở hữu

Giả sử giao dịch vào tháng 10/2026:

• Giá chuyển nhượng tính thuế: 3 tỷ đồng.
• Hai người sở hữu bằng nhau, mỗi người 50%.
• Người vợ đáp ứng đủ điều kiện miễn thuế.
• Người chồng có thêm đất ở khác, không thuộc diện miễn thuế khác.

Theo điểm a khoản 6 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, nghĩa vụ thuế được xác định riêng theo tỷ lệ sở hữu.

Phần giá trị của mỗi người:

3.000.000.000 × 50% = 1.500.000.000 đồng.

Thuế của người vợ: 0 đồng vì được miễn.

Thuế của người chồng:

1.500.000.000 × 2% = 30.000.000 đồng.

Tổng thuế TNCN của giao dịch là 30.000.000 đồng, thay vì 60.000.000 đồng nếu cả hai đều không được miễn.

Cần giấy tờ gì để chứng minh nhà đất duy nhất?

Khoản 3 Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định cá nhân tự kê khai tình trạng nhà ở, đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm về nội dung kê khai.

Bạn chuẩn bị sẵn Giấy chứng nhận, giấy tờ về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, thông tin đồng sở hữu và giấy tờ cần để giải trình điều kiện miễn thuế.

Kê khai sai có thể bị truy thu thuế và xử phạt theo khoản 3 Điều 19 Nghị định này.

Giao dịch trước ngày 01/07/2026 được xét miễn thuế nhà đất duy nhất theo khoản 2 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC và các quy định sửa đổi, bổ sung có hiệu lực lúc đó.

5. Những trường hợp chuyển nhượng nhà đất giữa người thân được miễn thuế

Ngoài bán nhà ở, đất ở duy nhất, một số giao dịch bất động sản giữa người thân cũng được miễn thuế TNCN.

Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, áp dụng từ ngày 01/07/2026, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản được miễn thuế khi phát sinh giữa:

• Vợ với chồng.
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu, kể cả khi chồng đã chết.
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể, kể cả khi vợ đã chết.
• Ông nội, bà nội với cháu nội.
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP cũng miễn thuế đối với thu nhập từ việc phân chia bất động sản khi vợ chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc phán quyết của tòa án.

Muốn được miễn theo diện này, bạn cần giấy tờ chứng minh đúng mối quan hệ. Tùy trường hợp, đó có thể là giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy tờ nhận nuôi con nuôi hoặc giấy tờ hợp pháp khác.

Bán nhà được thừa kế có phải nộp thuế không?

Nhận thừa kế và bán tài sản đã được thừa kế là hai chuyện khác nhau.

Ví dụ, cha để lại một căn nhà cho con. Người con nhận thừa kế được miễn thuế theo khoản 1 Điều 18 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP.

Sau đó, người con bán căn nhà này cho người ngoài gia đình. Đây là giao dịch chuyển nhượng mới, phải xét nghĩa vụ thuế riêng theo khoản 1 Điều 14 Luật số 109/2025/QH15 và Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP.

Người con không thuộc diện miễn thuế nhà ở, đất ở duy nhất hay diện miễn nào khác phải nộp thuế 2% trên giá tính thuế.

6. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà do bên mua hay bên bán chịu?

Bên bán là người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nên là người nộp thuế TNCN.

Tuy vậy, khi hợp đồng có thỏa thuận, bên mua có thể khai và nộp thay.

Điểm a và điểm b khoản 5 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP tách hai trường hợp: hợp đồng có hoặc không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay.

Trường hợp 1: Bên bán tự nộp thuế

Người bán chịu khoản thuế 2% nếu không được miễn. Bên mua lo các nghĩa vụ tài chính thuộc phần mình.

Trường hợp 2: Bên mua đồng ý nộp thuế thay

Theo hợp đồng, bên mua chịu và nộp thay thuế TNCN của bên bán. Thủ tục do bên mua làm, theo thỏa thuận đó và quy định quản lý thuế.

Dù bên mua nộp, đây vẫn là thuế trên thu nhập của người bán.

Để tránh tranh chấp, hợp đồng nên ghi rõ giá chuyển nhượng, bên chịu thuế TNCN, bên chịu lệ phí trước bạ và trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Nhà đất có nhiều người đồng sở hữu thì ai nộp?

Theo điểm a khoản 6 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng cá nhân theo tỷ lệ sở hữu.

Tỷ lệ này dựa trên các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án. Khi không có tài liệu hợp pháp xác định tỷ lệ sở hữu, nghĩa vụ thuế được chia theo tỷ lệ bình quân.

Các cá nhân đồng sở hữu có thể ủy quyền cho một người đại diện thực hiện việc nộp thuế.

7. Nộp thuế chuyển nhượng nhà đất ở đâu và khi nào?

Thông thường, bạn nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai nơi có bất động sản, chẳng hạn bộ phận một cửa giải quyết thủ tục đăng ký biến động.

Theo điểm a khoản 2 Điều 17 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển thông tin cho cơ quan chuyên môn lập phiếu chuyển thông tin và gửi cơ quan thuế nơi có đất để xác định nghĩa vụ tài chính.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ để tính thuế và sang tên thường gồm:

• Tờ khai thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản, theo mẫu áp dụng tại thời điểm khai.
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Thông tin định danh của các bên.
• Giấy tờ chứng minh điều kiện miễn thuế, nếu đề nghị miễn.
• Giấy tờ về tỷ lệ sở hữu hoặc ủy quyền, nếu có đồng sở hữu hoặc người nộp thay.

Bạn có thể làm thủ tục trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ hoặc qua dịch vụ công điện tử do cơ quan có thẩm quyền triển khai.

Thời hạn khai thuế từ ngày 01/07/2026

Khoản 8 Điều 10 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP quy định:

• Đối với bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động theo pháp luật đất đai. Thời hạn này áp dụng cả khi bên mua nộp thay theo hợp đồng.
• Đối với giao dịch nhà hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trong tương lai, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế khác với thời hạn nộp tiền thuế.

Với giao dịch trước ngày 01/07/2026, thời hạn khai thuế tính theo quy định có hiệu lực lúc phát sinh giao dịch, trong đó có khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC và quy định quản lý thuế liên quan. Đừng lấy thời hạn mới để tự cho rằng hồ sơ của kỳ cũ đã nộp chậm.

Bao lâu có thông báo thuế?

Theo điểm b khoản 2 Điều 17 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP, cơ quan thuế ra thông báo thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản chậm nhất 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính đầy đủ, hợp lệ.

Trường hợp hồ sơ thiếu thông tin, có sai lệch hoặc cần xác minh, thời gian xử lý có thể khác do phải bổ sung, điều chỉnh hồ sơ theo Điều 20 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP.

Nhận thông báo xong, bạn nộp thuế theo số tiền và thời hạn ghi trên đó, theo Điều 21 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP.

8. Bên mua còn phải nộp lệ phí trước bạ không?

Ngoài thuế TNCN từ chuyển nhượng, giao dịch mua bán nhà đất còn có thể phát sinh lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Theo Điều 4 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thuộc diện chịu lệ phí trước bạ là người nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn.

Trong mua bán nhà đất thông thường, bên mua là người đăng ký sang tên nên nộp lệ phí này.

Thuế TNCN của bên bán và lệ phí trước bạ của bên mua là hai nghĩa vụ khác nhau. Các bên nên ghi rõ cách phân chia chi phí trong hợp đồng để tránh hiểu nhầm khi thanh toán.

9. Ba việc nên làm trước khi ký hợp đồng bán nhà đất

Trước khi ký hợp đồng, bạn rà lại ba việc sau:

Thứ nhất, kiểm tra giá tính thuế. So giá chuyển nhượng dự kiến với giá đất, giá nhà theo quy định lúc giao dịch. Bán nhà kèm đất phải tính cả giá trị công trình.

Thứ hai, kiểm tra điều kiện miễn thuế. Xem bạn đang có bao nhiêu nhà đất trên cả nước, đã sở hữu bao lâu và định bán toàn bộ hay một phần. Tài sản chung cần xét từng người đồng sở hữu.

Thứ ba, thống nhất trách nhiệm nộp thuế. Ghi rõ trong hợp đồng bên nào chịu thuế và ai làm thủ tục khai, nộp thay. Giao dịch thuộc trường hợp được miễn thì chuẩn bị giấy tờ miễn thuế ngay từ đầu.

Quay lại thửa đất bán giá 3 tỷ đồng ở đầu bài, số thuế dự tính là 60.000.000 đồng khi giá hợp đồng được chấp nhận làm giá tính thuế và người bán không thuộc diện miễn. Bạn có thể dùng công thức 2% để dự trù chi phí, sau đó đối chiếu kết quả với thông báo chính thức của cơ quan thuế trước khi hoàn tất giao dịch.